Arrendamento ou parceria rural? Análise do fisco além da denominação do contrato

No meio rural, não é incomum que contratos permaneçam formalmente inalterados por anos, enquanto a realidade da exploração se transforma. Mudam a safra, os preços, a administração da propriedade e até a forma de pagamento, muitas vezes ajustada por mensagens ou aditivos pontuais. O problema surge quando o instrumento contratual, o fluxo financeiro e as informações fiscais deixam de refletir a mesma operação.

É justamente esse tipo de divergência que colocou os arrendamentos rurais no radar da Receita Federal. A ação Declara Agro - Arrendamentos, iniciada no fim de 2025 e encerrada em 2026, identificou inconsistências em milhares de declarações.

O primeiro ponto de atenção é a própria natureza do contrato. Na parceria rural, o proprietário participa economicamente da exploração, compartilha riscos e recebe sua parcela em função dos resultados. No arrendamento, o uso do imóvel é cedido mediante remuneração previamente estabelecida, sem participação efetiva do proprietário nos riscos da atividade produtiva. A diferença não é apenas conceitual: produz efeitos jurídicos e tributários relevantes.

Para a pessoa física, os rendimentos do arrendamento são tributados como aluguéis, e não como resultado da atividade rural. Na parceria rural, em que há compartilhamento dos riscos, cada parceiro apura o resultado rural na proporção que lhe cabe.

Por isso, a denominação adotada no contrato não é determinante, dado que se a relação econômica funciona como arrendamento, chamá-la de parceria não altera sua substância para fins fiscais.

Um exemplo recorrente é o contrato denominado parceria em que o proprietário recebe, a cada ano, quantidade determinada de sacas por hectare, independentemente de quebra de safra, aumento de custos ou resultado da produção. Se ele não participa dos insumos, das decisões ou das perdas da exploração, a estrutura se aproxima muito mais de um arrendamento, e é nessa distância entre o documento e a execução concreta do negócio que se concentram muitos dos riscos.

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O pagamento em sacas exige cuidado adicional. A legislação agrária estabelece que o preço do arrendamento seja fixado em quantia certa, embora seu pagamento possa ser realizado em frutos ou produtos em quantidade equivalente ao valor devido no momento da liquidação.

Assim, estipular o próprio preço como quantidade fixa e imutável de sacas pode fragilizar o contrato, e o pagamento em produto, por si só, não transforma arrendamento em parceria: o elemento determinante continua sendo o efetivo compartilhamento de riscos e resultados.

Também são frequentes inconsistências em imóveis com mais de um proprietário. Se a fazenda pertence a irmãos, por exemplo, a renda do arrendamento não deve ser concentrada na declaração de apenas um deles por conveniência familiar. Em regra, os rendimentos precisam guardar coerência com a titularidade do imóvel, a participação contratual e a parcela efetivamente atribuída a cada coproprietário.

Situação semelhante ocorre quando o imóvel continua registrado em nome dos pais, mas os filhos negociam o contrato, recebem os valores e declaram a renda como própria. A administração do patrimônio familiar não transfere, por si só, a titularidade fiscal dos rendimentos. Um usufruto regularmente constituído e registrado pode produzir efeitos distintos, mas a mera informalidade não. Quando matrícula, contrato, conta bancária e declaração indicam pessoas diferentes, a inconsistência tende a se tornar relevante em uma fiscalização.

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O contrato, portanto, precisa ser coerente não apenas com a matrícula, mas também com o Livro Caixa da atividade rural, a declaração de Imposto de Renda, os comprovantes de recebimento e as informações prestadas pelo pagador. Quando o arrendatário é pessoa jurídica e remunera pessoa física, por exemplo, há retenção de Imposto de Renda e prestação de informações fiscais pela fonte pagadora. Divergências entre as duas pontas da operação podem ser identificadas pelo cruzamento eletrônico de dados.

A inexistência de contrato escrito é outro fator de risco. A legislação agrária admite contratos verbais, mas a ausência de documentação dificulta a demonstração da natureza da relação, especialmente quando se pretende caracterizar uma verdadeira parceria rural.

O mesmo vale para instrumentos antigos, sucessivamente prorrogados, que já não correspondem à área explorada, aos participantes, à forma de pagamento ou à divisão econômica efetivamente praticada. Em matéria fiscal, documento desatualizado pode ser quase tão problemático quanto documento inexistente.

As consequências vão além da discussão sobre a nomenclatura contratual. Se rendimentos que deveriam ter sido tributados como arrendamento foram tratados como resultado da atividade rural, eventual reclassificação pode gerar imposto adicional, juros e multa.

A providência mais eficiente é preventiva: revisar a titularidade do imóvel, os poderes de quem o cede, a natureza econômica da operação, a formação do preço, os beneficiários dos pagamentos e a consistência entre contrato, aditivos, Livro Caixa, declaração anual e informações prestadas pelo arrendatário.

A Declara Agro reforça uma tendência já perceptível no ambiente rural: patrimônio, operação e tributação não podem mais ser administrados como realidades independentes. Isso não significa transformar todo contrato em um documento excessivamente complexo, mas assegurar que ele descreva com precisão a relação efetivamente praticada.

Para produtores e proprietários, a melhor proteção continua sendo a coerência entre a realidade da fazenda, os documentos que a formalizam e as informações levadas ao Fisco.

*Viviane Castilho é sócia responsável pela área de direito fundiário, com colaboração da advogada Ieda Januário Schlossarecke, ambas do escritório Oliveira e Roquim - Sociedade de Advogados

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